Legea 169 din 2026, cunoscută drept Noul Cod al Urbanismului, a intrat în vigoare la data de 25 august 2026. Acest act normativ marchează una dintre cele mai ample reforme din sectorul construcțiilor și urbanismului din ultimii ani.
Noile reguli aduc simplificări pentru obținerea autorizațiilor, aspect util într-o piață dificilă. În primul semestru, autorizațiile rezidențiale au scăzut cu 9,6 la sută, în timp ce oferta de apartamente noi din București s-a redus cu 26 la sută.
Specialiștii grupului imobiliar Pinwell au analizat textul legislativ și au descoperit numeroase neconcordanțe cauzate de trimiterile încrucișate dintre articole. Aceste erori de redactare vizează aspecte esențiale, de la calculul procentului de ocupare a terenului și până la regulile stricte de parcelare.
Probleme majore în procesul de parcelare a terenurilor
Noua legislație conține numeroase paragrafe contradictorii care afectează direct operațiunile imobiliare. Parcelarea reprezintă una dintre cele mai vulnerabile activități, deoarece codul indică simultan instrumente diferite, având proceduri și competențe distincte.
Articolul 216 definește parcelarea de la trei loturi și cere un certificat pentru un plan urbanistic zonal. În același timp, articolul 256 solicită planul zonal doar peste trei loturi, pentru ca următorul alineat să îl ceară la orice parcelare. Articolul 218 permite ca proiectul urbanistic de detaliu să acopere până la 12 loturi destinate caselor.
Asemenea neînțelegeri legislative permit autorităților locale să ofere răspunsuri diferite pentru același dosar depus.
„Dacă în urmă cu o săptămână, când un proprietar mă întreba cum arată procesul de vânzare pentru terenul lui, îi puteam da un termen și niște direcții clare. Acum, îi pot spune că răspunsul depinde de interpretarea primăriei, deoarece Noul Cod indică mai multe rute procedurale, unele dintre ele necesitând procese mult mai îndelungate decât altele. Iar această incertitudine încetinește orice tranzacție și, în timp, se reflectă și în preț”, a declarat Victor Vremera, Co-CEO Pinwell.
Perspectivele pe termen scurt și impactul asupra tranzacțiilor
Problemele identificate în textul legii vor genera efecte negative imediate asupra pieței. Tranzacțiile care depind de obținerea unui certificat sau a unei autorizații se vor confrunta cu întârzieri considerabile și blocaje temporare. Reprezentanții grupului Pinwell anticipează că fiecare primărie își va crea propria practică de interpretare a normelor.
Investitorii și dezvoltatorii imobiliari trebuie să se aștepte la perioade de incertitudine până la clarificarea oficială a tuturor erorilor legislative. Pe termen lung însă, reforma este privită cu optimism de către experți.
„Noul Cod aduce acum niște îmbunătățiri pe care piața le aștepta de zece ani. Dacă ne uităm în perspectivă, vedem cum lucrurile se vor apropia de o normalitate care elimină dezvoltatorii și investitorii speculativi și lasă loc celor care au o strategie reală, făcând astfel din piața tranzacțiilor una mai sigură pentru toți jucătorii. Totuși, în acest moment, ne putem aștepta la erori și la blocaje considerabile, mai ales că textul permite interpretări diferite. Astfel, dacă lucrurile rămân așa, vom ajunge, probabil, într-un punct în care fiecare primărie își construiește propria practică și ajungem să lucrăm cu tot atâtea interpretări câte autorități avem”, a precizat Gabriel Voicu, Co-CEO Pinwell.
